Immobili strumentali di impresa: procedura di estromissione agevolata

Con la Legge di Bilancio 2019 viene riconosciuta agli imprenditori individuali la possibilità di avvalersi della procedura di estromissione agevolata per escludere gli immobili strumentali posseduti al 31 ottobre 2018 dal patrimonio dell’impresa e trasferirli nel patrimonio personale, mediante pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP.

La Legge di Bilancio 2019 ripropone la procedura agevolata di estromissione degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa per i soggetti IRPEF introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, che consente agli imprenditori individuali di escludere tali beni dal reddito d’impresa mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP pari all’8 per cento della differenza tra il valore normale dell’immobile ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.
La procedura può essere applicata agli immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2018 e deve essere posta in essere nel periodo compreso dal 1° gennaio 2019 al 31 maggio 2019.
L’esclusione dell’immobile dal patrimonio dell’impresa ha effetto dal 1° gennaio 2019.
A tal fine l’imposta sostitutiva dovrà essere versata con modello di pagamento unificato F24, in due rate di pari importo, con le seguenti scadenze: entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.
L’opzione determina il trasferimento degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa a quello personale dell’imprenditore, per cui vengono assoggettati al regime proprio dei redditi fondiari e non alle regole di tassazione previste per i redditi d’impresa.

SOGGETTI AGEVOLATI

Sotto il profilo soggettivo è stato chiarito che possono avvalersi della procedura i soggetti che alla data del 31 ottobre 2018 rivestivano la qualifica di imprenditore individuale (inclusi quelli in stato di liquidazione) e l’hanno conservata almeno fino al 1° gennaio 2019 (data a partire dalla quale assume rilevanza l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa). L’estromissione, inoltre, può essere effettuata: dall’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2018, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede che abbia proseguito l’attività del de cuius in forma individuale; dal donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante. Non è applicabile, invece, nel caso in cui l’unica azienda dell’imprenditore individuale sia stata concessa in affitto o in usufrutto anteriormente al 1° gennaio 2019.

IMMOBILI AGEVOLABILI

Per quanto concerne gli immobili ammessi è stato chiarito che vi rientrano sia i beni immobili “strumentali per destinazione” (che sono utilizzati cioè esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche), sia quelli “strumentali per natura” (cioè “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato). Possono essere oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore.

BASE IMPONIBILE

La base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva è data dalla differenza tra il valore normale dei beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. A tal fine, il valore normale può essere determinato applicando alle rendite risultanti in catasto i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti per l’imposta di registro (cd. “valutazione automatica”). Il valore fiscalmente riconosciuto è determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2018 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

MODALITÀ DI ESECUZIONE DELLA PROCEDURA

Per l’esercizio dell’opzione di estromissione assumono rilevanza adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere gli immobili ammessi dal patrimonio dell’impresa (cd. comportamento concludente). Può considerarsi comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili, ad esempio, la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata). In ogni caso l’opzione deve essere perfezionata attraverso la compilazione dell’apposita sezione contenuta nella dichiarazione dei redditi e il versamento dell’imposta sostitutiva.

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